FAQ Localcommercial.net

Comment calcule-t-on la valeur d'un droit au bail ?

La valeur du droit au bail d'une boutique provient de l'existence d'une différence entre le loyer théorique au prix du marché sans pas de porte et le loyer réellement payé par le commerçant.

Autrement dit si le loyer est

au marché ou plus cher que le marché, la valeur du droit au bail est nulle en théorie
en dessous du marché, la valeur du droit au bail va être calculée sur la base de la différence de loyer théorique / loyer réel multipliée par un certain nombre d'années (coefficient).

Un certain nombre de professionnels raisonnent avec un coefficient fixe : 5,75 ou 7 par exemple. En théorie, ce coefficient devrait être déterminé à partir d'un calcul financier d'actualisation de flux futurs tenant compte de facteurs de risques mais en pratique, on observe qu'il dépend de la qualité de l'emplacement (d'une certaine manière, il dépend de la valeur locative au m2). Le coefficient vaut 0 dans de mauvais emplacements. Il vaut entre 6 et 8 pour des emplacements entre N°2 à et bon N°1bis, et jusqu'à 12 pour des emplacements parisiens exceptionnels.

L'évaluation du loyer de marché est très délicate. Le plus souvent, c'est une approche empirique à partir des données obtenues en interrogeant les boutiques voisines et en tenant compte de paramètres propres à la boutique pour corriger ces chiffres (emplacement, longueur de la façade par rapport à sa surface, surface de vente, annexes, etc), l'idée étant de comparer des choses comparables. Si les boutiques voisines sont trop différentes de celle dont on cherche à évaluer le loyer, on peut recourir à une méthode de surface pondérée

Calcul du loyer Pur ou du droit au bail

Il faut noter que les valeur locatives sont une articulation entre les loyers purs constatés et les prix des droits au bail incorporés ou non. Ce sont des fourchettes et sont issus des estimations d'agents immobiliers. Elles correspondent à des valeurs moyennes en zone commerciale selon une charte de pondération des surfaces commerciales. Elles incluent le loyer et l'amortissement du droit au bail. Elles ne prennent pas en compte des aménagements particuliers qui auraient pu être consentis par des bailleurs. Ces cotes ne sauraient également prendre en considération la ou les particularités de surfaces commerciales justifiant d'une décote, ou bien au contraire des aspects exceptionnels autorisant une surcôte.

Comment calcule-t-on la valeur locative d'une boutique?

C'est une approche à la fois empirique et théorique

Je cède mon fonds de commerce, quel sera mon régime d'impôt sur les plus-values?

Dès lors que le commerçant exploite le fonds de commerce depuis plus de 5 ans et que le CA n'excède pas 300 000 € alors l'abbattement est total. En revanche si il y a simultanément une vente des murs murscommerciaux dans le cas ou c'est l'exploitant propriétaire qui est cédant alors l'indemnité d'éviction versé au titre de l'annulation du bail est soumis à comme une vente classique immobilitère aux taux de 34,5%. Le mieux est d'aller prendre conseil auprès d'un avocat fiscaliste.

Révision des loyers

Le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. Ce sera le cas notamment s’il y a déplafonnement du loyer à l’occasion du renouvellement.

Toutefois, il est, en principe, limité à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction, ou s'il est applicable, de l'indice des loyers commerciaux ;

I. COMMENT CALCULER LE LOYER RENOUVELÉ ?

Pour calculer la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux dans le cadre d’un renouvellement de bail , il faut prendre en compte :

d’une part, l’indice de référence mentionné dans le contrat ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de renouvellement du bail ;
d’autre part, l’indice trimestriel publié neuf ans antérieurement à l’indice retenu ci-dessus.

Formule du calcul

A défaut d'indice de référence mentionné dans le bail, pour déterminer le nouveau loyer dû lors du renouvellement du bail à son terme, il convient de multiplier le loyer initial par le dernier indice connu à la date du renouvellement, puis de le diviser par l’indice publié neuf ans auparavant.

Remarque : pour connaître l'indice applicable, vous pouvez consulter le site de l'INSEE

Exemple

Un bail venant à expiration le 31 mai 2008 est renouvelé le 1er juin 2008. Le loyer avait été fixé à 7500 euros.

Les indices applicables sont :

dernier indice connu au 1er juin 2008 (4ème trimestre 2007) : 1474
indice publié neuf ans auparavant (4ème trimestre 1998) : 1074

Le nouveau loyer se chiffre donc à :
(7 500 € x 1474) / 1074 = 10 293, 30 €

Toutefois, si le bail est renouvelé au delà des neuf ans sans excéder douze années (la douzième année étant incluse), la variation est toujours calculée en fonction du dernier indice publié. Cependant, le second indice sera déterminé en retenant comme base la période écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement formel.

Exemple

Une demande de renouvellement est faite le 1er juin 2008. Le loyer avait été fixé à 7 500 euros par an le 1er juin 1997. Les indices applicables sont :
- dernier indice connu au 1er juin 2008 (4ème trimestre 2007) : 1474
- indice publié 11 ans auparavant (4ème trimestre 1996) : 1046

Le nouveau loyer se chiffre donc à :
(7 500 € x 1474) / 1046 = 10 568, 83 €

II. FIXATION DU LOYER LORS DE LA PRISE DE POSSESSION DU BAIL

Le prix du bail est fixé librement par le bailleur et le locataire lors de la conclusion du contrat de bail. Il n’est pas soumis à des règles légales précises, mais est en principe fondé sur la valeur locative des locaux.

Cette valeur dépend d’éléments multiples, dont les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties au contrat, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le prix du bail correspond en général au prix du marché, c’est-à-dire au prix qu’il est habituel de demander pour une surface analogue à celle du local, située à proximité sur un emplacement comparable. Pour l’apprécier, il faut :

se renseigner auprès des commerçants voisins ;
consulter les offres de location pouvant exister dans le voisinage (agences spécialisées, annonces dans la presse, etc.).

Cependant, certains facteurs peuvent également jouer soit à la hausse, soit à la baisse du loyer :

si le bail octroie au locataire des avantages inhabituels (exemples : bail tous commerces, absence de pas de porte), le loyer peut être plus élevé que le prix du marché ;
en cas de charges exorbitantes, le loyer peut être négocié à la baisse.

Remarque : le loyer peut prendre la forme d’une somme fixe, mais peut aussi être égal à un pourcentage des recettes du locataire ou faire l’objet d’une indexation.

III. LOYER EN COURS DE BAIL

En cours de bail, les règles liées à l’augmentation du loyer diffèrent suivant que ce dernier est révisé tous les trois ans ou en fonction d’une clause d’échelle mobile.

A. Révision triennale

1. Principe

Aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative des locaux occupés.
Toutefois, par dérogation à cette disposition, l’article L. 145-38 indique que l’évolution du loyer est plafonnée à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE.

2. Exception

Le propriétaire est en droit de demander le déplafonnement du loyer à la valeur locative dans deux hypothèses :
- modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la densité de population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % à la hausse ou à la baisse de la valeur locative ;
- despécialisation du bail par le locataire

En cas de désaccord entre les parties sur le montant du loyer réclamé, le tribunal de grande instance du lieu de situation du local commercial en déterminera le prix.

B. Révision du loyer en fonction d’une clause d’échelle mobile

Par dérogation aux dispositions relatives à la révision légale (triennale), les parties peuvent convenir dans le bail d’une autre technique de révision : la clause d’échelle mobile ou d’indexation.

Le loyer est alors indexé automatiquement en fonction de la variation de l’indice retenu dans le contrat selon une périodicité déterminée (généralement une augmentation annuelle).

Si, par le jeu de cette clause, la variation provoquée entraîne une augmentation de loyer de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé, chacune des parties peut alors demander la révision judiciaire du loyer.

Le calcul de la valeur locative et du loyer

Le loyer est fixé suivant les critères définis par le décret du 30 septembre 1953 pour la valeur locative. Le loyer correspond à la valeur locative et doit suivre les variations de l’indice INSEE du Coût de la construction.

Le décret de 1953 permet de fixer la valeur locative.La valeur locative se détermine en calculant la surface utile pondérée pour un magasin, en appliquant à cette surface un prix au m2 déterminé par comparaison. Pour la partie logement , il faut se référer aux loyers pratiqués dans le voisinage.

CRITERES RETENUS PAR LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953
*Caractéristiques propres au local : Taille du local, Pôle d’attraction, équipement
*Destination des lieux par exemple : restrictive à une activité ou non
*Obligations respectives des parties

*Facteurs locaux de commercialité la modification de l’environnement avec la construction, par exemple, d’un parking,et la création d’un centre commercial, peut être source de déplafonnement . *Prix pratiqués dans le voisinage par exemple:Dans ce secteur plusieurs décisions judiciaires ont retenu pour des surfaces importantes (XMUSIC par exemple), et avec cette situation, des prix au m2 aux alentours de 280 F du m2 pondéré. Les éléments de comparaison doivent être pris sur des locaux de même nature.

EXEMPLE SIMPLIFIE DE CALCUL DE LOYER a partir de la valeur locative :
Commerce : 300 € x 50 m2 = 15000 €
Logement : 1000 € x 12 mois = 12000 €
TOTAL VALEUR LOCATIVE : 27000 €

PONDERATION
Pondération à retenir (en moyenne) selon l’utilité commerciale:
Cave ou sous sol : 0,25 à 0,50
Rez de chaussée et magasin : 0,5 à 1 et même parfois 1,2 selon profondeur du magasin.
Etage : 0,5 à 0,7

LES LOCAUX MONOVALENTS
Ce sont des locaux qui théoriquement ne peuvent, du fait de leur consistance n’être affectés qu’à un seul usage . Les transformer entraînerait des frais trop élevés. On y trouve les Hotels , cinémas, garages..Lors du renouvellement, il n’ y a pas de plafonnement, le loyer est fixé à la valeur locative mais en utilisant une méthode appropriée pour chacun.Pour un Hôtel c’est la méthode hotelière.

LA METHODE HOTELIERE
On reconstitue un chiffre d’affaires théorique à partir d’un prix moyen de chambres hors Tva, d’un taux d’occupation théorique et du nombre de jours dans l’année. Le petit déjeuner n’est pas pris en compte. Sur le chiffre d’affaires hors taxes trouvé on applique un pourcentage variant de 4% à 20% en général. Plus ce pourcentage est faible, plus haute est la catégorie de l’Hotel. On obtient une valeur locative à laquelle on ajoutera le loyer d’un logement s’il en existe un. A partir du total on appliquera un abattement ou un supplément si le preneur assume des charges supérieures aux usages et un supplément pour la raison inverse (par exemple l’autorisation de mise en gérance). S’il y a un restaurant, il faut examiner si celui ci est entièrement imbriqué à l’hotel ou s’il a une activité propre. Dans le 2° cas le loyer du restaurant sera calculé comme pour les commerces traditionnels.

CENTRES COMMERCIAUX
Les Tribunaux demandent que la valeur locative résulte de la comparaison des prix des loyers constatés dans le Centre sans référence aux loyers des boutiques du quartier. Les loyers contractuels des commerces de CENTRES COMMERCIAUX sont calculés du moins en partie en fonction du chiffre d’affaires.Les surfaces sont en GLA (Gross leasing area) c’est à dire murs intégrés. La pondération n’est pas toujours utilisée.

IMMEUBLES INDUSTRIELS
En général, pas de pondération. Excepté parfois pour les bureaux en appliquant une majoration de 50% sur le prix au m2 locatif.

Le bail commercial en 10 questions

Signer ce document offre de vraies garanties sur le bien loué pour tout professionnel. Contrat de location pour un local à usage professionnel, le bail commercial offre, avec le plafonnement du loyer et le droit au renouvellement, de vraies garanties de protection pour le locataire.

Qui doit le rédiger ?
Le bail commercial peut être simplement rédigé entre le locataire et le propriétaire, un dépôt à la recette des impôts étant conseillé pour entériner la date du bail.

Quand faut-il avoir recours à un notaire ?
Dans certains cas spécifiques (débit de boissons, contrat de plus de douze ans…) ou, plus généralement, pour mieux se protéger, notamment en cas de non-paiement de loyers.

Quelle est la durée du bail ?
Pour protéger l’entrepreneur qui a besoin d’une adresse professionnelle stable, dont dépend la fidélité de sa clientèle, le bail commercial est conclu pour neuf ans au minimum. Au-delà, le locataire bénéficie d’un droit de renouvellement.

Sur quelle base est calculé le loyer ?
Non règlementé, le loyer est fixé librement selon différents critères : caractéristique du local,situation, charges, prix pratiqués dans le voisinage…

Peut-il être librement révisé ?
A la fin du bail ou au bout de trois ans (révision triennale), la révision du loyer est possible, mais reste plafonnée. Elle ne peut excéder la variation d l’indice trimestriel de référence (calcul sur l’ICC – indice du coût de la construction -, l’ILC – indice des loyers commerciaux –, ou l’Ilat – indice des loyers des activités tertiaires). Le propriétaire peut cependant demander un déplafonnement si un changement favorable du quartier a entrainé une augmentation de l’activité commerciale et de la valeur locative générale de plus de 10%.

À quoi correspond le « pas-de-porte » ?
Le versement, par le locataire à son arrivée, d’une somme supplémentaire est un usage fréquent qui offre au propriétaire une compensation financière pour la perte de valeur de son bien, due au droit de renouvellement du locataire et à l’indemnité d’éviction qu’il pourrait être amené à payer pour récupérer son local.

Peut-on quitter les lieux avant la fin du bail ?
Sauf spécification contraire, le locataire peut partir tous les trois ans. Il peut alors céder son bail à un successeur dans son fond de commerce.

Peut-on sous-louer un local commercial ?
Oui, de façon partielle ou totale, si cela est mentionné dans le bail et avec l’accord express du propriétaire.

Peut-on changer son activité ?
Si le locataire veut changer d’activité ou la compléter par une autre, il doit demander au propriétaire une déspécialisation de son bail, partielle si la nouvelle activité est complémentaire à celle d’origine, plénière si le changement est sans lien avec la précédente.

Peut-on exercer une activité professionnelle dans un logement locatif, sans bail commercial ?
Oui, si cette activité ne s’accompagne pas de réception de clientèle ou de marchandise.

En cas de vente d'un local commercial, le locataire est-il prioritaire ?

Oui, le locataire au même titre que dans l'habitation possède un droit prioritaire lors d'une vente du local qu'il occupe. Pour ce faire, le bailleur doit informer par lettre recommandée son intention de vendre et si ce dernier a signé un comromis de vente à une tierce personne alors le notaire en signifiera le prix au locataire, ce dernier ayant un mois pour répondre par l'affirmative. Dans ce cas il a deux mois pour réaliser la vente.